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(律师证号:13101200610592188)
上海资深房产律师,上海市嘉华律师事务所合伙人,专注房地产领域二十年,执业至今代理了上百起房产纠纷案件,范围涵盖房产买卖、房屋租赁、房屋继承、房屋征收补偿等诸多方面,部分成功案例被各大法律门户网站所收录,并受邀担任房产栏目首席律师。
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动迁房买卖注意事项
来源: 互联网转载 作者:未知 发表日期: 2016-07-23 08:14:25 阅读次数: 2128 
上海房产律师  夏烨律师 咨询电话:18001606539

    动迁房由于其交易过户受到年限的制约,因此与同类其他性质的房屋相比,价格上具有一定的优势,为此也受到了众多购房人的青睐,但是与之伴随的是交易风险的不可控制,不少购房人在最终交易过户时,由于出卖方以种种理由拒绝配合,不得不诉诸法律。那在动迁房买卖中有哪些注意事项?上海资深房产律师夏烨(18001606539)谈一下几点:

 

一、动迁房限制转让是否意味该买卖合同无效?

 

   《合同法》第52条之规定:有下列情形之一的,合同无效:

   (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

    动迁房限制转让只是受到当地房管部门的行政管理规范约束,并不属于法律、行政法规的规定,因此该买卖合同从法律上来说是合法有效的。

    律师建议:在二手房买卖过程中,如出现卖家“跳价”或明确拒绝交易,买受人可委托律师向法院提起诉讼,要求继续履行合同并协助办理过户手续。

 

 

二、签订了动迁房买卖合同是否意味着可以顺利办理交易过户?

 

   《物权法》第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”

    从中可以看到,虽然签订了动迁房买卖合同,但是若出卖方并不具有处分该动迁房屋的权利,购房人则将陷入无法取得受让房屋产权的窘境。因此,在签订买卖合同之前,购房人应要求合同相对方提供可以证明权属的相关资料,并核对动迁安置的人数,以免届时出现不必要的法律风险。

    律师建议:鉴于不少动迁房买卖合同签订时,该动迁房并未取得房屋产权证书,故而对于出卖方是否有权处分该房屋,需要委托专业房产律师进行资格审核,从而保障其后过户交易的顺利进行。

 

 

三、动迁房买卖合同合法有效,购房人是否一定能取得动迁房所有权?

 

    由于动迁房买卖合同是附期限的合同,因此在限制转让期间是不能办理交易过户的,这意味着在此期间一旦发生其他法律事实,会直接影响最终交易的顺利进行。最简单的例子就是出卖人因欠债导致该动迁房被法院司法查封,该债务无法偿还则动迁房屋无法交易过户。在2011729日前,购房人可以通过对该动迁房办理抵押登记来规避此类风险,但之后《上海市动迁安置房管理办法》第23条明确规定,“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。”因此,在购买动迁房过程中,对于无法交易过户的违约责任及担保等方面,购房人特别需要留意。

    律师建议:在签约过程中,最好委托专业房产律师对合同条款进行设计,将交易风险降到最低。

 

 

四、如何降低购买动迁房的交易风险?

 

    夏律师认为,除了之前所述外,购房人可以要求卖方交付该房屋的权属凭证,先期入住取得该房屋实际占有的法律状态,签订租赁期20年的房屋租赁合同,必要时要求对方办理不可撤销的委托公证。

 

    综上所述,通过专业房产律师有效的风险管控,动迁房的交易是可以获得保障的,夏律师代理的一系列动迁房买卖纠纷的案件,购房者的诉请最终都获得法院的支持。

 

 

 


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