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  夏烨律师

(律师证号:13101200610592188)
上海资深房产律师,上海市嘉华律师事务所合伙人,专注房地产领域二十年,执业至今代理了上百起房产纠纷案件,范围涵盖房产买卖、房屋租赁、房屋继承、房屋征收补偿等诸多方面,部分成功案例被各大法律门户网站所收录,并受邀担任房产栏目首席律师。
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 2018年3月20日上午夏烨律师在静安区人民法院代理傅某相邻权纠纷一案
 2018年3月15日下午夏烨律师在闵行区人民法院代理刘某所有权确认纠纷一案
 2018年3月12日上午夏烨律师在浦东新区人民法院代理洪某离婚纠纷一案
 2017年11月27日下午夏烨律师在徐汇区人民法院代理吴某离婚纠纷一案
 2017年11月8日下午夏烨律师在静安区人民法院代理某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案
 2017年9月15日上午夏烨律师在徐汇区人民法院代理范某与周某的遗赠纠纷一案
 2017年9月1日上午夏烨律师在浦东新区人民法院代理胡某与上海某房产公司房屋预售合同纠纷
 2017年8月22日上午夏烨律师在杨浦区法院代理钟某、张某房屋买卖合同纠纷一案
 2017年8月1日上午夏烨律师在浦东新区法院代理胡某某商品房预售合同纠纷一案
 2017年7月27日下午夏烨律师在奉贤区人民法院代理陈某房屋买卖合同纠纷一案
 2017年7月10日下午夏烨律师在杨浦区人民法院代理张某、钟某商品房买卖合同纠纷一案
 2017年2月7日夏烨律师在奉贤区人民法院代理陈某房屋买卖合同纠纷一案
 2016年11月24日下午夏烨律师在上海第一中级人民法院代理马某等民间借贷纠纷一案
 2016年11月23日上午夏烨律师在闵行区人民法院代理张某撤销监护人资格异议一案
 2016年11月15日上午夏烨律师在徐汇区人民法院代理某资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案
 2016年11月11日上午夏烨律师在徐汇区人民法院代理某资产管理有限公司装修合同纠纷一案
 2016年10月18日上午夏烨律师在奉贤区人民法院代理陈某房屋买卖合同纠纷一案
 2016年9月7日夏烨律师接受黄先生委托代理其与某企业管理有限公司再审申请一案
 2016年7月8日上午夏烨律师在上海市高级人民法院代理胡某其他所有权纠纷再审
 2016年8月18日上午夏烨律师在普陀区人民法院代理薛某股东出资纠纷
 2016年5月23日上午夏烨律师在徐汇区人民法院代理某投资有限公司房屋租赁合同纠纷
 2016年6月23日上午夏律师在徐汇区人民法院代理季某共有纠纷
 2016年5月30日上午夏律师在昆山市人民法院代理某科技公司股东侵害公司利益纠纷
 2016年5月25日下午夏律师在黄浦区人民法院代理朱某委托合同纠纷
 2016年5月24日上午夏律师在徐汇区人民法院代理马某民间借贷纠纷
 2016年5月16日下午夏律师在松江区人民法院代理某旅游公司联营合同纠纷
 2016年5月3日下午夏律师在浦东新区人民法院代理某实业公司劳动争议纠纷
 2016年4月27日上午夏律师在普陀区人民法院代理薛某股东出资纠纷
 公房承租公房承租 → 上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见
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上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见
来源: 互联网转载 作者:未知 发表日期: 2016-07-24 16:23:24 阅读次数: 1447 
上海房产律师  夏烨律师 咨询电话:18001606539

    市第一、二中级人民法院民一、二庭,各区县法院一、三、四庭,各人民法庭:

    为统一公房承租权确定及使用权转让案件的审理,经与有关部门研究,现对以下问题进行解答:
 
一、公房原承租人死亡,相关人员对承租权确定产生争议,直接诉讼至人民法院时,人民法院是否受理?
答:根据上海市的有关规定,公有居住房屋的承租人死亡后,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人,或者没有符合上述条件的人员,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属,有权继续履行租赁合同。我们认为,公房租赁关系首先是一种合同关系,当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权,他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同,且无法协商一致的情况下,应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的,不予受理。
但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的,人民法院可予受理。诉讼中,对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告,出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则,除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的,人民法院可判决撤销,依法重新确定。
 
二、公房原承租人死亡后,除了在该处有本市常住户口的共同居住人可继续履行租赁合同外,还有哪些共同居住人可继续履行租赁合同?
答:根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第(二)项,及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》第十二条之规定,公有居住房屋原承租人死亡的,其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口,才可以继续履行租赁合同。这是因为,原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益,有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属,属于原公房配给制度的保障范围。然而,随着情况的不断发展,我们认为,符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格:
1、在本市无常住户口,但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的;
2、因服兵役、就学、服刑等原因,户口迁出原承租人生前承租公房,但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内,且在本市无其他住房,或虽有其他住房但居住困难的;
3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房,但户口未迁出的。
 
三、当事人签订公房使用权转让合同后,以未经出租人同意为由诉请确认转让合同无效的,应如何处理?
答:公房使用权转让实质为公房租赁权的转让,其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依《合同法》规定,承租人概括移转租赁合同的权利义务,应征得合同另一方当事人即出租人的同意,包括事先同意或事后认可。实践中,基于下列情形之一即可表明出租人已事后认可公房使用权之转让,公房使用权转让合同可确认为有效,当事人诉请确认无效的,不予支持:
1、原承租人转让前未征得出租人之书面同意,但出租人事后办理了公房承租户名变更手续的;
2、原承租人转让前未征得出租人之书面同意,但受让人已实际入住,并以承租人的意思缴付租金,出租人也予以收取的,应依据诚实信用原则,推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让,并事实上认可了该转让行为。
 
四、当事人以转让公房使用权时未经在该处有本市常住户口的共同居住人同意为由,诉请确认公房使用权转让合同无效的,应如何处理?
答:根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定,公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此,公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制,在未经共同居住人同意的情况下,从维护居住生存利益角度出发,原则上应确认该转让合同无效。但对于受让人已实际入住公房的,也应本着尊重现状的精神,合理保护受让人的交易安全利益。故实践中,可区分下列情况分别处理:
1、原共同居住人已搬离公房,受让人已实际入住该公房的,表明原共同居住人已以事实行行为同意承租人转让其公房承租权,当事人再以未经同居住人同意为由诉请确认公房使用权转让合同无效的,不予支持;共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至,其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿;
2、受让人尚未实际入住公房,未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权,或已搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基
于转让人欺诈等行为所致的,则该转让合同无效,受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。


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